Donnerstag, September 16, 2021
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Hoch hinaus statt nebenan

Die Autoren von Christie & Co sind Constanze Maas, Associate Director, Advisory & Valuation Services und Sebastian Nowak, Senior Consultant Investment & Letting

Mixed-Use ist in aller Munde. Dabei ist die gewerbliche Nutzung im Hof eines Wohnhauses im Grunde ein alter Hut und war beispielsweise bis in die 60er Jahre eine beliebte Nutzungsmischung. Jetzt erlebt diese Form der Stadtentwicklung ein Comeback: Die Grenzen zwischen Beruflichem und Privatem verschwimmen zusehends, ein urbaner Lebensstil ist gefragter denn je.

Mixed-Use-Immobilien verkürzen aber nicht nur den Weg zur Arbeit, sie können auch Stadtquartiere beleben. Davon profitiert unter anderem die Hotellerie. Und so finden sich neben den Klassikern – Hotel mit Büros und/oder Einzelhandel – alle erdenklichen Kombinationen. Darunter sind Serviced Apartments, Studentisches Wohnen, Gesundheit und Fitness. Die Vorteile liegen auf der Hand: Man schafft Synergien und kann gleichzeitig das Risiko streuen. Doch wohin, wenn die begehrten Flächen in den Innenstädten rar sind? Ganz klar: In die Höhe. Und dabei überlassen immer mehr Hoteliers die hart umkämpften Erdgeschosse anderen Nutzungsarten. Denn in der Regel sind hier die Mieten am höchsten.

Doch das ist nicht immer nur Pragmatismus. Gerade Lifestyle-Hotels wie The Flushing Meadows Hotel & Bar in München und das berühmte 25hours Bikini Berlin nutzen dies als exklusiven Marketingfaktor und belohnen ihre Gäste mit atemberaubender Aussicht in hippen Rooftop-Bars und Restaurants.

Ist also Vertical-Mixed-Use das Gebot der Stunde? Die Antwort ist ein klares Jein. Denn es gibt einige Stolpersteine zu beachten:

  •  – Bei der Errichtung müssen unterschiedliche bauliche Anforderungen berücksichtigt werden, beispielsweise bei Versorgungsschächten und beim Schallschutz.

  •  – Bei der Verhandlung der Mietverträge müssen die Bedürfnisse der Mieter beachtet werden, unterschiedliche Laufzeiten für unterschiedliche Nutzungsarten sind keine Seltenheit.

  •  – Der Abstimmungsbedarf ist deutlich höher, die Aufteilung der Betriebskosten kann zu Komplikationen führen.

  •  – Der Verkauf ist eine große Hürde. Viele Investoren haben Nutzungsarten in verschiedene Vehikel aufgeteilt. Das macht es anspruchsvoller, vor allem großvolumige Projekte mit unterschiedlichen Asset-Klassen an institutionelle Anleger zu veräußern.

Dennoch: Besonders für Hotels bietet Mixed-Use viele Vorteile – wenn man seine Hausaufgaben gemacht hat.

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