Der Hunger nach Hotelimmobilien ist nach wie vor groß, die Nachfrage nach investmentfähigen Hotels besonders in den Großstädten weiterhin hoch. Das Niedrigzinsumfeld beflügelte in den letzten Jahren den Investitionsdruck, der zur allseits bekannten „Renditekompression“ führte. Projektentwickler können im Exit rekordhohe Vervielfältiger erzielen. Dabei versickert das Geld keineswegs in deren Taschen, da sich die Entwickler mit kontinuierlich steigenden Grundstücks- und Baukosten konfrontiert sehen, die sie größtenteils teuer finanzieren müssen. Was die Frage aufwirft: Wie lange geht diese Rechnung noch auf?
In Deutschland sind die Baukosten in den letzten fünf Jahren bei einer kumulierten Inflation von rund 4,7 Prozent um rund 12 Prozent gestiegen – Kosten, die Projektentwickler direkt auf die benötigte Pacht pro Zimmer umlegen müssen, um profitabel zu bleiben. Gleichzeitig stiegen die Erlöse pro verfügbarem Zimmer im selben Zeitraum deutschlandweit um 12,8 Prozent. Der Hotellerie gelingt es also, die höheren Umsätze zu erzielen, um die steigenden Pachten zu bezahlen.
Ein anderes Bild ergibt sich allerdings in den Investment-Hotspots. In München beispielsweise sanken die Umsätze zwischen 2014 und 2018 bei ähnlich steigenden Baukosten um rund 1,7 Prozent, inflationsbereinigt sind die Verluste bei tendenziell wachsenden Betriebskosten noch größer, was kräftig an den operativen Gewinnen und somit auch an der Pachtzahlungsfähigkeit nagt. Das Wettbewerbsumfeld wird umkämpft bleiben – rund die Hälfte der über 100.000 Zimmer in der gesamtdeutschen Pipeline sollen in den Top-8-Hotelmärkten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin, Köln, Düsseldorf, Dresden und Leipzig entstehen.
Sind Investitionen in A-Märkte langfristig nachhaltig? Das Vertrauen scheint gänzlich auf dem Nachfragewachstum zu beruhen, das in den vergangenen Jahren Schritt gehalten hat. Schwächt sich dieses ab, bremst dies nicht nur die Projektentwicklung, sondern auch die operativen Gewinne und beschleunigt eine abschmelzende Pachtabdeckung. Dabei steht vielleicht noch nicht einmal ein Konjunkturabschwung als Hauptursache im Zentrum als vielmehr die Infrastruktur, die nach und nach an ihre Kapazitätsgrenzen stößt und nicht im gleichen Tempo mitwächst.
Noch funktioniert die Preisspirale und noch bietet immer einer mehr. Die divergierenden Entwicklungen sollten aber genau beobachtet werden, um langfristig Zahlungsausfälle zu verhindern. Dazu dürfen Projektentwickler jedoch nicht mehr jeden Grundstückspreis akzeptieren, Betreiber keine überhöhten Pachten zeichnen und Investoren müssen ihr Risiko angemessen vergütet sehen.