Die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Deutschland scheint ungebrochen. Aufgrund des geringen Angebotes an Bestandsimmobilien bei sich aufstauendem Kapital wird immer mehr entwickelt und aus Sicht der Developer idealerweise rasch im Zuge von Forward Deals verkauft. Wenn Käufer oder käuferseitige Berater bei der Ankaufsprüfung dann Fragen zu Vertrag, Konzept, Positionierung oder Nachhaltigkeit der Pacht stellen, bekommen sie oft nur zwei Informationen: Pacht und Renditevorstellungen. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass diese beiden Kenngrößen oft unabhängig voneinander betrachtet werden, obwohl es zwei kommunizierende Gefäße sind.
Spätestens bei der Beurteilung eines Objektes tauchen dann bei einfachen Fragen lange Gesichter auf Verkäufer- oder sogar Betreiberseite auf. Eine dieser Fragen ist die nach dem Mietabdeckungsgrad (Rent Coverage Ratio) des Hotels im stabilisierten Jahr. Wie leicht oder schwer die Miete eines Hotels vom Betreiber verdient werden kann, spielt natürlich eine wesentliche Rolle bei der Evaluierung der Nachhaltigkeit der Miete und somit auch des Risikos, das durch die Rendite abgebildet wird.
Auch wenn Entwickler und Betreiber oft unterschiedliche Interessen zu haben scheinen, sollten Sie bei den Verhandlungen mit offenen Karten spielen und kritische Fragen klären, bevor man einem potenziellen Käufer gegenübersitzt. Neben Fragen zur Pachthöhe, Pachtdauer, FF&E-Optionen, Sicherheiten, Indexierung, etc. sollten auch solche zur Hotelgruppe gestellt werden wie etwa: Wie viele Hotels hat der Betreiber im Bestand und wie viele weitere Verträge wurden schon unterschrieben? Wie hoch ist der Mietabdeckungsgrad über das Portfolio? Liegt schon ein Betreiber-Forecast für das Projekt vor? Welche Hotels des Betreibers wurden zuletzt verkauft, welche Renditen erzielt? Ohne im Markt für Hotelinvestment aktiv zu sein, ist es schwierig, die Exitfähigkeit eines Betreibers einzuschätzen. Letztlich darf man auch einen Betreiber nach vergleichbaren Referenzen fragen, um sich mit anderen Developern auszutauschen.
Auch wenn es in starken Märkten unerfahrene Käufer gibt, die diesen Fragen nicht auf den Grund gehen, ist es für die Bewertung und den Exit eines Projektes im Interesse des Developers, eine klare Übersicht zu haben, um in Verhandlungen sicher argumentieren zu können. In einem transparenten Markt mit erfahrenen Käufern und Verkäufern gibt es zwischen Pachthöhe – sowie allen mit dem Pächter verbundenen Themen – und der Rendite allerdings durchaus eine starke Korrelation.