Freitag, Oktober 7, 2022
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Investitionen in Sekundärmärkte – Risikoreich oder unumgänglich?

München? Zu teuer. Frankfurt? Schön wär’s! Nach wie vor spiegelt sich der Nachfrageüberhang bei investmentfähigen Hotelimmobilien in den A-Städten Deutschlands in sinkenden Renditen wieder. Hat vor einem Jahr ein Faktor vom 25-fachen der jährlichen Pachterträge noch Erstaunen hervorgerufen, so lösen weitere Rekorde oft nur noch ein müdes Kopfschütteln aus. Der trotz hoher Verkaufspreise ungebrochene Investitionsdruck ist auch bei den Projektentwicklern nicht unbemerkt geblieben, die versuchen, diese Nachfrage zu bedienen. Auf der Suche nach attraktiven Anlagemöglichkeiten zeigen sich gerade deutsche Investoren vermehrt dazu bereit, auch in B- und teilweise sogar C-Städten zu investieren, obwohl teilweise nur wenige Erfahrungswerte zur Hotel-Performance in diesen Städten vorhanden sind. So setzte in gewissen Städten ein regelrechter Hotelbau-Boom ein. Obwohl die Nachfrage in diesen Märkten zuletzt schneller als das Angebot wuchs, führen die zusätzlichen Kapazitäten nun unweigerlich zu einem kurz- bis mittelfristigen Performance-Rückgang. Auch in diesen Märkten werden nicht mehr zeitgemäße Hotels durch die neue Konkurrenz aus dem Markt gedrängt. Es kommt aber ebenso vor, dass vor allem Privathotels oder lokale Kleinketten verkauft und durch markengebundene Neubauten ersetzt werden. Oder sie werden renoviert und in Ketten integriert.

Doch was bedeutet all dies für den Investor? Pachtverträge müssen so gestaltet werden, dass Performance-Rückgange durch schnell wachsendes Angebot oder einbrechende Nachfrage ohne Nachverhandlungen überbrückt werden können. Welcher Pachtabdeckungs-Faktor nachhaltig ist, variiert von Markt zu Markt und von Produkt zu Produkt. Projektentwickler sollten frühzeitig die Nachhaltigkeit der benötigten Pacht prüfen, Investoren und finanzierende Banken diese Prüfungen zum Beispiel in Form einer Machbarkeitsstudie auch verlangen oder selbst durchführen lassen. Da die Mehrheit der neuen Hotels markengebunden ist, wäre es auch denkbar, dass Investoren versuchen, Hotelketten vermehrt in die Pflicht zu nehmen, um das Risiko eines Pachtausfalles zu minimieren. Noch sind solche Vereinbarungen nicht der Standard, da eine solche Haftbarkeit nicht mit der Asset-Light-Strategie vereinbar ist. Doch im Kampf um Markenpräsenz sollten Eigentümer und Franchisenehmer versuchen, in den Ketten wieder einen verlässlichenPartner zu finden. Schließlich kann ein schlecht ausgehandelter, nicht nachhaltiger Pachtvertrag im Rennen um die beste Präsenz auch nicht im Sinne der Ketten sein.

 

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