In Deutschland eröffnen jedes Jahr mehrere hundert Hotels. Ein Großteil der auf den Markt kommenden Häuser sind zweckgerichtete Neubauten, deren Errichtung neben steigenden Übernachtungszahlen in erster Linie dem hohen Anlagedruck deutscher und internationaler Immobilieninvestoren geschuldet ist. Die Pipeline in Deutschland besteht derzeit aus zirka 1.000 Hotelentwicklungen, die sich in verschiedenen Phasen der Realisierung befinden. Aber wie nachhaltig sind Hotelinvestitionen, wenn sich die bei der Planung erhofften Markttrends anders entwickeln, sich die Nachfragegeneratoren ändern oder schlagartig wegbrechen?
Wenn im schlimmsten Fall die Schließung des Hauses droht, müssen Alternativen gefunden werden.
Je nach Eigentümer gibt es bei in Bedrängnis geratenen Hotelimmobilien unterschiedliche Möglichkeiten und zum Teil auch Vorgaben, das Beste aus der Hotelimmobilie zu machen. Man spricht hier von einer Highest and Best Use Analyse. Es wird versucht zu ermitteln, bei welcher Nutzung sich für die Immobilie der höchste Wert ergibt. Von einem Abriss über die Renovierung bis zu einer Nutzungsänderung ist alles möglich. Da Hotelimmobilien über eine spezielle Infrastruktur verfügen, in der Regel bestehend aus großem Eingangsbereich, Restaurant, Gästezimmern und Veranstaltungsflächen oder Wellnessbereichen, bringt eine Renovierung die geringfügigsten Eingriffe mit sich. Da sich der Marktwert bei Hotels als Betreiberimmobilie auf Basis des Betriebsergebnisses errechnen lässt, kann man relativ einfach ermitteln, ob der Wert nach Renovierung und Neupositionierung abzüglich der getätigten Investitionen dann höher ist als der aktuelle Marktwert.
Schwieriger wird es, wenn eine Hotelnutzung aufgrund geänderter Marktgegebenheiten trotz Investitionen nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Hier gilt es, die Vorzüge eines Hotels mit all seinen Flächen und Einrichtungen positiv zu nutzen. Naheliegend sind Serviced-Apartments, Studentenwohnheime oder Wohnungen. Auch ein Krankenhaus, eine Rehaklinik oder Pflegeeinrichtung, ein Mutter-Kind-Haus oder ein Altersheim sind erwägenswert. Ebenso wieeine Umnutzung zu Büros, Schulen, Gefängnissen, Botschaften oder Ärztezentren.
Meistens ist es ratsam, zunächst zu überlegen, für welche Investoren und Betreiber die Immobilie attraktiv wäre, um sie anschließend in einem strukturierten Verkaufsprozess anzusprechen. So kann ein Eigentümer auch für ein Hotel mit wenig oder keinen Erträgen einen Verkaufserlös in Millionenhöhe erzielen.